Cria os Certificados de Potencial Adicional de Construção nos termos da Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade - e dá outras providências
Art.1º – Os imóveis urbanos de propriedade pública ou privada, quando considerados necessários para fins de preservação em razão de seu interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural, poderão ser trocados por Certificados de Potencial Adicional de Construção – CPAC -, emitidos pelo município.
§único- O Certificado de Potencial Adicional de Construção é expresso em metros quadrados, e corresponde à área máxima possível de ser construída no referido imóvel.
Art.2º – Os Certificados de Potencial Adicional de Construção poderão ser alienados em leilão para os fins previstos nesta lei, ou utilizados no pagamento de obras necessárias à conservação ou manutenção de imóveis de valor histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural, definidos no plano diretor municipal.
Art.3º – Os CPAC poderão ser utilizados pelo proprietário do imóvel ou por quem os tenham adquirido, para exercer em outro local do município, mediante escritura pública, o direito de construir nas áreas previstas no Plano Diretor ou na respectiva Lei de Uso do Solo.
Art.4º - O coeficiente de aproveitamento atualmente previsto na lei 711/84 para os grupos residenciais plurifamiliares passa a ser considerado como o coeficiente de aproveitamento máximo para os fins previstos nesta lei.
§1º - O coeficiente básico de aproveitamento corresponde a 50% do coeficiente de aproveitamento previsto na Lei 711/84 para os grupos residenciais plurifamiliares.
§2º - A quantidade de área que se quiser construir acima do coeficiente básico de aproveitamento, até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo, será autorizada pela Prefeitura na proporção correspondente à quantidade de Certificados de Potencial Adicional de Construção adquiridos e transferidos ao imóvel em que se pretende construir;
Art.5º – O valor mínimo dos CPAC para efeito de sua alienação, corresponderá ao valor venal atribuído pela Prefeitura ao imóvel que lhe deu origem.
Art.6º – Para fins de operacionalização desta lei será criado o Cadastro Municipal de Imóveis de Ocupação Controlada – CadIOC – que registrará, por solicitação de seu proprietário, o imóvel disponível, sua localização e área total.
§1º – O Cadastro Municipal de Imóveis de Ocupação Controlada – CadIOC - será instalado e administrado no âmbito da Secretaria Municipal do Meio Ambiente
§2º – O pedido de registro do imóvel no CadIOC será acompanhado de :
a. uma declaração da Prefeitura referente à sua condição de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural estabelecidos no seu Plano Diretor ou Lei de Uso do Solo;
b. declaração do proprietário comprometendo-se a averbar o imóvel no Registro de Imóveis do município como área de preservação permanente no mesmo ato da alienação do respectivo CPAC, como condição da validade da referida alienação.
Art.7º – O CadIOC disponibilizará os CPAC para o processo de alienação por antigüidade na ordem de protocolização dos pedidos de registros.
Art.8º- Para efetivação do registro no CadIOC os imóveis são classificados em:
a. lotes urbanos situados em áreas que se pretendem preservar ou regenerar;
b. áreas não loteadas nas quais se pretende impedir o uso com fins de preservação;
c. imóveis construídos, tombados ou não, de interesse do Patrimônio Municipal, Estadual ou Federal.
Art.9º - A Secretaria de Arquitetura e Urbanismo, após análise do projeto que pretende aumentar sua área construída por meio da aquisição dos CPAC, emitirá certidão informando a quantidade de CPAC que será necessária para autorizar sua aprovação.
Art.10º - A Secretaria Municipal do Meio Ambiente em conjunto com a Secretaria de Arquitetura e Urbanismo regulamentará os procedimentos de alienação dos CPAC, realizando os leilões dos Certificados de Potencial Adicional de Construção dos imóveis registrados no CadIOC, em local público caracterizado como Bolsa Municipal de Certificados de Transferência Construtiva, em datas regulares que deverão ser amplamente divulgadas.
Art.11º - As providências previstas no §1º do artigo 6º e no artigo 10º desta lei, deverão ser concluídas em até 60 dias da sua publicação.
Art.12º - Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, devendo ser realizados no prazo de 30 dias após essa data, os ajustes pertinentes na Lei 711/84 que serão, posteriormente, incluídos no Plano Diretor.
Justificativa
Poucos problemas têm afetado tanto a economia pessoal dos cidadãos quanto a inexistência de um procedimento justo que harmonize o direito de propriedade com o interesse coletivo da preservação dos recursos naturais e ambientais, ambos consagrados como valores fundamentais na Carta Constitucional de 1988.
O direito de propriedade é mais antigo e vem desenhando a ocupação do território brasileiro, seu uso e o desenvolvimento das múltiplas atividades que nele ocorrem.
Mais recentemente, em razão da intensa expansão demográfica e aos extensivos processos de exploração madeireira combinados com o alto estágio de desenvolvimento agro-pecuário, a questão ambiental passou a ocupar o centro das preocupações da sociedade brasileira. Em decorrência dos entraves apostos aos financiamentos internacionais para implantação de projetos de grande escala e grande impacto, e da crescente consciência da importância do meio ambiente para a qualidade de vida das pessoas, a legislação ambiental tornou-se cada vez mais rigorosa e restritiva, alterando unilateralmente as características dos imóveis, conferindo-lhes novos parâmetros de uso, até mesmo inviabilizando sua ocupação.
Sem que houvesse por parte do poder público qualquer iniciativa quanto à justa desapropriação dessas áreas, inesperadamente destinadas a serem consideradas intocáveis em razão do interesse maior da sociedade em sua preservação, seus proprietários se viram tolhidos em seu direito de construir mesmo que atendessem as regras estabelecidas pelas leis municipais de uso do solo e planos diretores que aprovaram os loteamentos, registraram e matricularam seus lotes, leis que estavam em vigor por ocasião de sua aquisição. O princípio fundamental que autoriza as pessoas a usarem seus terrenos conforme previsto na lei municipal foi derrubado por decretos e resoluções do Conselho Nacional do Meio Ambiente que cassaram registros, licenças e autorizações.
E mais, o impedimento do uso, desacompanhado de ações de fiscalização que coíbam eficazmente as ocupações clandestinas e assentamentos de baixa renda nas extensas áreas situadas nos Parques e zonas tombadas, está produzindo estragos irreversíveis não só nos frágeis ecossistemas que a lei pretende proteger, mas, principalmente na economia das cidades que têm seu território coberto pela legislação federal e estadual de proteção ambiental.
Essas cidades, tradicionalmente vocacionadas para o turismo em razão dos seus atributos naturais, foram aos poucos sendo servidas por estradas, infra-estrutura, rede hoteleira e promovidas a destino turístico de inúmeras gerações, desenvolvendo um processo de crescimento e emprego em função da sazonalidade e do fluxo oscilante dos veranistas, base de toda sua economia. Enfrentam agora a incerteza de uma legislação conflitante aplicada pelos órgãos de licenciamento do Estado em total desacordo com as diretrizes de suas leis de uso do solo, sobre as quais estão definidas as possibilidades de utilização dos imóveis e consequentemente o seu valor patrimonial, sejam dos grandes ou dos pequenos proprietários.
Imensas áreas abandonadas entregues à ocupação clandestina e predadora, centenas de pequenos lotes subitamente enredados em constrangedora e injusta punição e enquadramento criminal de seus proprietários, e empreendimentos de significativo interesse turístico e social cujos licenciamentos são procrastinados pelos órgãos do Estado num total descompasso e descaso com a realidade econômica que os motivaram, constituem o quadro limite resultado da supremacia de um direito constitucional sobre o outro, também constitucional.
Como pode o Estado, ao mesmo tempo em que multa e inicia um processo de ação civil pública contra um proprietário que limpou seu lote urbano, regular e matriculado no Registro de Imóveis proibindo seu uso, exigir que o “proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, promova seu adequado aproveitamento sob pena, sucessivamente, de: parcelamento, imposto progressivo ou desapropriação”, como prescreve o Estatuto da Cidade?
Trata-se de uma questão política a ser considerada no âmbito da Política Urbana conforme o Artigo 182 da Constituição Federal, com claros e precisos dispositivos para seu encaminhamento criados pela lei 10.257/01, o Estatuto da Cidade.
Nesse sentido, o presente projeto de lei propõe a criação de mecanismo financeiro que distribua o ônus da preservação dos recursos naturais e ambientais dos terrenos urbanos para a toda a sociedade através do mercado imobiliário. De alcance restrito por trabalhar em âmbito municipal de possibilidades, poderá ser muito fortalecido se a experiência for expandida para o Estado e mesmo para a União. O registro e a troca de potencial adicional de construção entre cidades contempla um universo muito amplo de situações, o que virá enriquecer o processo de criação de um freio realista nas ocupações irregulares e o início de um processo justo de indenização e recuperação de áreas degradadas.
O momento é favorável pôr ser o prazo limite de formulação nacional dos Planos Diretores dos municípios e Ubatuba poderá ser um laboratório pioneiro para o tratamento dessa questão.
Apoio legal
Quanto ao mérito:
Art 5º - XXIV ; Art 180; Art 225, §4º; da Constituição Federal
Quanto à forma de fazer:
Art 30, II; da Constituição Federal e,
Estatuto da Cidade – Lei 10.257/01:
Art 2º, III, IV, VI f, g, X, XII
Art 4º, III a,b, IVc, Ve, f, l, n, o, p
Art 28; Art 29; Art 30; Art 31; Art 32; Art 34; Art 35, II
Política Nacional do Meio Ambiente – Lei 6.938/81
Art 4º, I; Art 5º
